【東京23区】一軒家を1年で売却した時の損益

都内物件からの青空

売却した一軒家が結局のところ、得したのか?損したのか?について書きます。

これまで、家を購入した際にかかった諸費用。家を売る時に取った行動について記載してきました。それぞれの記事については、下記をご覧ください。

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今回は、売った際に発生するお金についてまとめます。

家を買うときには、登記だったり、家具を買い揃えたり、引っ越し費用、保険料ともろもろかかるのは想像できると思いますが、意外にも売却の際にも、お金がかかります。

しかし、かかるお金もあれば、なんと戻ってくるお金もあります。知っていれば、家を買うことのリスクが和らぎますし、正確なリスクアセスメントが出来ます。

最近の論調として、持ち家派より賃貸派の方が優勢ですが、一概に言えないなぁということを身をもって経験することが出来ました。

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東京23区内にある一軒家の購入金額と売却金額

僕が購入し、1年住んだ後、売却した家は

購入金額7000万円(2015年9月)

売却金額7380万円(2017年6月)

単純に金額だけ比べると380万円得しているように見えます。

しかし、初期費用及び1年間にかかった金額があります。

初期費用

3,485,682円

以前の記事でまとめた通り初期費用は上記の金額です。

住んでいる間にかかった費用

240,000円

僕の物件は、都心に新築、土地が約16坪、3階建でした。

年間12万円の固定資産税がかかっており、2016年分と2017年分を合わせた金額です。

基本的にこれ以外の金額はかかっていません。

水道光熱費やインターネット使用料などの生活インフラは、家に関係なく賃貸でも払うことになるので含めません。また、ローン金利については含めてもよかったのですが、計算がややこしくなることと、1年ほどしか住んでいなかったのでほとんどかかっていないため含めませんでした。

ここまでまとめ

支出:73,725,682円

収入:73,800,000円

プラス74,318円

売却時にかかった費用

仲介手数料

2,455,920円

今回、売却にあたり不動産会社を利用しました。その為仲介手数料が発生しています。

仲介手数料の額は売却額の3%+6万円に消費税8%がかかります。

売却額の3%というのは、どこの不動産会社も同じでした。6万円が最低保証額にあたるそうです。割合で決まっているので、不動産会社としてはなるべく高く売ろうとしてくれます。

司法書士

43,700円

物件を購入した際に、登記している為、その変更及び抹消手続きが必要になります。

内訳は以下の通りです。

  • 所有権登記名義人住所変更:20,000円+税
  • 抵当権抹消:20,000円+税
  • 交通費及び郵送代:500円

登記するのに50万円以上かかっていたので、めちゃくちゃ安く感じます。登記の時にぼったくられていたのではないかと疑念を抱きました。

住宅ローン繰上返済手数料

僕:32,400円

妻:3,240円

家を購入する際に、35年ローンを組みました。

我が家では、僕と妻で3500万円ずつローンを組んでいました。収入は僕より妻の方が多かったのですが、今思うと妻に35年ローンを組ませるって、計画性を疑います。

話がそれましたが、なぜ僕と妻で金額が10倍も違うかというと、僕は5年固定金利だったのですが、妻は変動金利だった為です。

僕の金利が0.55%で、妻の金利がこれを下回ることはなかったので、元本は固定金利だった僕の方が多く返済しており、トータルで僕の方が得していました。

ただ、最近だと変動金利でも0.4%という金融機関もあるようなので、難しいところです。とにかく金利が低いに越したことはありません。特に制約がなければネット銀行系がオススメです。

ここまでのまとめ

支出:76,260,942円

収入:73,800,000円

マイナス2,460,942円!!

めちゃくちゃマイナスになってしまった!

売却時に戻ってきた費用

保険については、保険対象期間よりも前に解約する為、残りの期間に該当する料金が戻ってきます。

団体信用生命保険

1,184,334円

僕と妻の合計金額です。

35年ローンに対して、35年の生命保険がかかっているので、1年半ほどで解約することになり、74%程が戻ってきました。

1年半ほどなのに、たったの74%!!!

驚愕しました。

火災保険(地震含む)

430,700円

こちらは、30年保障でした。89%程が戻ってきているので、団体信用生命保険より良心的でした。団体信用保険は、選べないので足元見られているように感じる。

固定資産税

65,425円

固定資産税は1年分をまとめて払う(分けて払うこともできる)ので、2017年分の払い済み分を、買主さんから徴収します。

ここまでのまとめ

支出:76,260,942円

収入:75,480,459円

マイナス780,483円!!!!

結果、マイナスになってしまった。

月々の家賃を考える

単純に、かかった費用と得た金額だけを比較すると、マイナスという結果となりました。

しかし、もし家を購入していなければ、賃貸に住み続けていることになります。つまり、家賃を払い続けていたということです。

家に住んでいた期間の価値を換算しなくてはいけません。

住み始めたのが、2015年9月。

家を売却したのは、2017年6月ですが、実施住んでいたのは2016年8月まで。

これには、前職での上司による迷惑行為が悪化した結果なのですが。。。

つまり、11ヶ月住んでいたことになります。

23区内(山手線内側)の3LDK新築物件なので、家賃は月25万円くらいが相場。しかしながら、家を買わなければ、その前に住んでいた賃貸物件に住み続けていたであろうことを考えると月145,000円

145,000円 × 11ヶ月 = 1,595,000円

160万円ほどは支出から浮いたことになる。

東京23区一軒家における売買損益のまとめ

月々の家賃を鑑みると結果は以下の通り。

購入と売却による差額:780,483円

家賃分浮いた金額:1,595,000円

結果として、814,517円得をしました。

実際、元本も200万円ほどは返済していたので、手元にお金を残すことが出来ました。家を売って儲けが出たというほどではありませんが、損はせずに済んだという感じです。

今回の教訓は、購入時の金額に囚われずに売却金額を設定しておけば良かったということです。そうすれば、もっと早く売ることが出来ていたと思います。

参考になれば幸いです。

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